定期建物賃貸借契約書とは？
定期建物賃貸借契約書とは、契約期間が満了した時点で、更新されることなく終了する建物賃貸借契約を定めた契約書です。
一般的な建物賃貸借契約（普通借家契約）とは異なり、借地借家法第38条に基づき、あらかじめ「更新がない」ことを前提として締結される点が最大の特徴です。
通常の賃貸借契約では、契約期間が終了しても借主の保護が強く、正当事由がなければ契約を終了させることが難しいケースが多くあります。
これに対し、定期建物賃貸借契約では、契約期間の満了と同時に当然に契約が終了するため、賃貸人が将来の建物利用計画を立てやすくなります。
そのため、建替え予定の建物や、期間限定での賃貸を想定している物件では、定期建物賃貸借契約書が実務上非常に重要な役割を果たします。
普通借家契約との違い
定期建物賃貸借契約を正しく理解するためには、普通借家契約との違いを押さえておく必要があります。普通借家契約では、契約期間が満了しても、借主が更新を希望すれば原則として契約は継続します。賃貸人側から更新を拒絶するためには、正当事由が必要とされ、実務上はハードルが高いのが現実です。一方、定期建物賃貸借契約では、更新という概念自体が存在しません。契約書に定めた期間が終了すれば、当然に契約は終了し、借主は建物を明け渡す義務を負います。
この違いにより、定期建物賃貸借契約は、
・将来の建物の建替え
・売却や用途変更
・一定期間のみの事業利用
といったケースに適した契約形態といえます。
定期建物賃貸借契約が必要となる利用ケース
定期建物賃貸借契約書が特に有効となるのは、次のような場面です。
- 数年後に建替えや大規模修繕を予定している建物を一時的に貸す場合
- 事業用物件を期間限定で貸し出す場合
- 再開発や売却までの間、建物を有効活用したい場合
- 将来的に自己使用を予定している建物を一定期間のみ賃貸する場合
これらのケースでは、普通借家契約を締結してしまうと、契約終了時に思わぬトラブルに発展する可能性があります。定期建物賃貸借契約書を用いることで、契約終了時期を明確にし、紛争リスクを大幅に軽減できます。
定期建物賃貸借契約書に必須の条項
定期建物賃貸借契約書を有効に成立させるためには、いくつかの必須要件があります。これらが欠けていると、普通借家契約とみなされるリスクもあるため注意が必要です。
1. 契約期間と更新がない旨の明記
定期建物賃貸借契約では、契約期間を明確に定めるとともに、更新がないことを明示する必要があります。単に期間を定めるだけでは足りず、「期間満了により終了し、更新されない」旨を契約書に明確に記載することが重要です。
2. 書面による事前説明
賃貸人は、契約締結前に、借主に対して「本契約が定期建物賃貸借であり、更新がないこと」を書面で説明しなければなりません。この説明義務を怠ると、契約自体が普通借家契約と判断されるおそれがあります。
3. 使用目的の明確化
居住用か事業用かなど、建物の使用目的を明確に定めておくことで、契約後の用途変更トラブルを防止できます。
4. 中途解約に関する定め
定期建物賃貸借契約では、原則として借主からの中途解約は認められません。ただし、やむを得ない事情がある場合の取扱いについて、あらかじめ契約書で定めておくことで、柔軟な運用が可能となります。
5. 明渡し・原状回復条項
契約終了時の明渡し義務や、原状回復の範囲を明確にしておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。
定期建物賃貸借契約書を作成する際の注意点
定期建物賃貸借契約書は、賃貸人にとって有利な側面がある一方、形式面での要件を厳格に満たす必要があります。
- 更新がないことを口頭説明だけで済ませない
- 事前説明書面と契約書の内容を一致させる
- 契約期間を曖昧にしない
- 普通借家契約と混同した条文を入れない
特に、インターネット上の契約書をそのまま流用すると、定期建物賃貸借として成立しない表現が含まれている場合があります。必ず、定期建物賃貸借専用の契約書ひな形を使用することが重要です。
電子契約サービスを利用するメリット
定期建物賃貸借契約書は、書面での説明や契約締結が必須となるため、契約管理が煩雑になりがちです。電子契約サービスを利用すれば、次のようなメリットがあります。
- 事前説明書面と契約書を一元管理できる
- 契約締結日や説明履歴を客観的に証明できる
- 更新がない契約の管理ミスを防げる
- 印紙税が不要となりコスト削減につながる
特に複数物件を管理している賃貸人にとって、電子契約は実務負担を大きく軽減します。
まとめ
定期建物賃貸借契約書は、契約期間満了により更新なく終了する点に最大の特徴がある契約書です。将来の建替えや用途変更を見据えた賃貸を行う場合には、普通借家契約ではなく、定期建物賃貸借契約を選択することが重要です。ただし、形式要件を欠くと、定期契約としての効力が認められないリスクもあります。そのため、専用の契約書ひな形を用い、内容を十分に確認したうえで締結することが不可欠です。mysignでは、実務に即した定期建物賃貸借契約書ひな形を提供し、安心して電子契約を進められる環境を整えています。契約トラブルを未然に防ぎ、将来の資産計画を確実なものにするためにも、適切な契約書の整備をおすすめします。
