建物賃貸借契約書とは？
建物賃貸借契約書とは、建物を貸す側（貸主）と借りる側（借主）の間で、建物の使用条件や賃料、契約期間、修繕、解約、明渡しなどのルールを定める契約書です。住宅、事務所、店舗、倉庫など、建物を対象とした賃貸取引では、最も基本かつ重要な契約書の一つといえます。
賃貸借は口頭でも成立しますが、契約書を作成しない場合、
・賃料の金額や支払日
・修繕の負担区分
・退去時の原状回復範囲
・契約解除の条件
といった点で認識のズレが生じやすく、トラブルに発展するリスクが高まります。そのため、建物賃貸借契約書は、単なる形式的な書面ではなく、貸主・借主双方を守るための重要な法的基盤といえます。
建物賃貸借契約書が必要となるケース
建物賃貸借契約書は、次のような場面で必須となります。
- 個人が住宅を貸し出す場合（戸建て・マンション・アパートなど）
- 法人が事務所や営業拠点を借りる場合
- 店舗やテナントとして建物を賃貸する場合
- 長期間にわたり建物を賃借する場合
- 敷金・保証金・原状回復を明確にしておきたい場合
特に近年は、原状回復や修繕費を巡る紛争が増加しています。契約書を作成していない、または内容が曖昧な場合、貸主側が不利になるケースも少なくありません。
建物賃貸借契約書に盛り込むべき主な条項
建物賃貸借契約書には、最低限、以下の条項を盛り込む必要があります。
- 賃貸物件の特定（所在地・構造・面積等）
- 使用目的
- 賃貸借期間
- 賃料および支払方法
- 敷金・保証金
- 修繕および費用負担
- 禁止事項
- 転貸・譲渡の制限
- 契約解除
- 明渡し・原状回復
- 損害賠償
- 管轄裁判所
これらを体系的に整理して記載することで、実務上のトラブルを大幅に減らすことができます。
条項ごとの解説と実務ポイント
1. 賃貸物件・使用目的条項
賃貸物件は、所在地だけでなく、建物の種類、構造、床面積などを具体的に記載することが重要です。また、使用目的を明確に定めることで、住居用なのか、事務所用なのか、店舗用なのかを区別し、用途外使用を防止できます。使用目的を限定しておかないと、想定外の利用による近隣トラブルや建物劣化のリスクが高まります。
2. 賃貸借期間条項
契約期間は、開始日と終了日を明確に記載します。また、期間満了後の更新の有無についても定めておくことで、契約終了時の混乱を防げます。自動更新とするか、協議更新とするかは、物件の性質や貸主の意向に応じて慎重に判断する必要があります。
3. 賃料・支払方法条項
賃料は、金額だけでなく、支払期限、支払方法、振込手数料の負担者まで具体的に定めます。これにより、支払遅延や未払い時の対応がスムーズになります。
4. 敷金・保証金条項
敷金は、未払賃料や原状回復費用の担保として預託されるものです。契約書には、返還時期、控除対象、利息を付さないことなどを明確に記載しましょう。敷金返還を巡る紛争は非常に多いため、この条項は特に重要です。
5. 修繕条項
修繕については、
・通常使用による軽微な修繕は借主負担
・構造部分や主要設備は貸主負担
といった形で役割分担を明確にします。ここが曖昧だと、エアコン故障や水回りトラブル時に深刻な対立を招きます。
6. 禁止事項・転貸条項
転貸や賃借権の譲渡を制限することで、貸主が知らない第三者が建物を使用する事態を防げます。また、無断増改築や用途変更を禁止することも重要です。
7. 契約解除条項
賃料滞納、契約違反があった場合の解除条件を明確に定めます。解除には、催告期間を設けるのが一般的で、急な解除によるトラブルを防ぎます。
8. 明渡し・原状回復条項
退去時の明渡し方法や原状回復の範囲は、必ず明記すべきポイントです。通常損耗や経年劣化を除外する旨を明記することで、借主との無用な争いを回避できます。
建物賃貸借契約書を作成する際の注意点
- 他社契約書の無断流用は避ける
- 物件の実態に合った内容に調整する
- 原状回復・修繕条項は特に慎重に設計する
- 法律改正や判例動向を意識する
- 不安がある場合は専門家に確認する
ひな形をそのまま使うのではなく、個別事情に合わせた調整が不可欠です。
建物賃貸借契約書を整備するメリット
建物賃貸借契約書を適切に作成することで、
・賃貸条件が明確になる
・トラブル発生時の判断基準ができる
・訴訟や紛争リスクを低減できる
・貸主・借主双方の信頼関係が向上する
といったメリットがあります。
まとめ
建物賃貸借契約書は、賃貸借関係を円滑かつ安全に継続するための中核となる契約書です。賃料や期間だけでなく、修繕、原状回復、解除条件まで網羅的に定めることで、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。mysignの建物賃貸借契約書ひな形を活用し、自社・自身の賃貸取引に適した内容へ調整することで、安心できる賃貸運営を実現してください。
