鑑定評価業務委託契約書（不動産）

鑑定評価業務委託契約書（不動産）とは？

鑑定評価業務委託契約書（不動産）とは、不動産の所有者や不動産会社、金融機関、士業事務所などが、不動産鑑定士へ鑑定評価業務を依頼する際に締結する契約書です。不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて適正な価格や賃料を判定する専門業務であり、売買価格の参考資料としてだけでなく、相続税・贈与税対策、裁判、担保評価、M&A、企業会計など様々な場面で利用されています。一方で、鑑定評価業務は高い専門性を伴うため、依頼内容や成果物の利用目的、報酬、納期などが曖昧なまま進めると、後から認識の違いによるトラブルが発生することがあります。

そのため、鑑定評価業務委託契約書を作成し、

• 委託する業務内容を明確にする
• 報酬や支払方法を定める
• 成果物の利用範囲を整理する
• 秘密保持義務を定める
• 責任範囲を明確化する

ことが重要になります。

鑑定評価業務委託契約書が必要となるケース

不動産鑑定評価は様々な取引や手続きで利用されるため、契約書が必要となる場面も幅広く存在します。

不動産売買の適正価格を把握する場合

土地や建物の売買前に市場価格を把握する目的で鑑定評価を依頼するケースです。契約書によって評価対象や価格時点を明確にできます。

相続・贈与に伴う評価を依頼する場合

相続財産や共有不動産の評価では、評価目的や成果物の利用範囲を明確にしておくことが重要です。

金融機関の担保評価を依頼する場合

融資に伴う担保評価では、納期や成果物の提出方法が重要になるため、契約書による整理が欠かせません。

裁判・調停・訴訟資料として利用する場合

価格評価を裁判資料として利用する場合は、業務範囲や責任範囲を契約書で明確にしておくことが望まれます。

企業の資産評価やM&Aで利用する場合

企業保有不動産の時価評価や企業価値評価のために鑑定評価を依頼するケースでも契約書が利用されます。

鑑定評価業務委託契約書に記載すべき主な条項

一般的には次のような条項を盛り込みます。

• 契約の目的
• 委託業務の内容
• 対象不動産の表示
• 業務遂行方法
• 委託者の協力義務
• 報酬・支払方法
• 納期
• 成果物の納品
• 成果物の利用範囲
• 知的財産権
• 秘密保持義務
• 個人情報の取扱い
• 契約解除
• 損害賠償
• 反社会的勢力排除
• 準拠法・合意管轄

これらを定めることで、委託者・受託者双方が安心して業務を進めることができます。

各条項のポイント

1. 業務内容

契約書では、どのような鑑定評価を依頼するのかを具体的に定めます。

例えば、

• 土地のみの評価
• 土地・建物一体の評価
• 賃料評価
• 借地権評価
• 区分所有建物の評価
• 工場・物流施設の評価

など対象を明確にします。

また、

• 現地調査を含むか
• 市場調査を行うか
• 行政調査を含むか
• 法的調査の範囲

なども契約書で整理しておくことが重要です。

2. 対象不動産

評価対象を誤ると契約そのものに支障が生じます。

そのため、

• 所在地
• 地番
• 家屋番号
• 種類
• 面積
• 利用状況

などを別紙で明確にすることが一般的です。

3. 報酬

報酬条項では、

• 固定報酬
• 追加業務の費用
• 交通費
• 資料取得費
• 消費税

などを明確にします。現地調査回数が増える場合や追加資料の分析を依頼する場合には、追加報酬を定めておくとトラブル防止につながります。

4. 納期

成果物の提出期限を明確にします。

特に、

• 裁判提出期限
• 融資実行日
• 決算日
• 相続申告期限

などに間に合わせる必要がある案件では、納期管理が極めて重要になります。

5. 成果物の利用範囲

鑑定評価書は依頼目的に応じて作成されます。

そのため、

• 第三者への配布
• インターネット掲載
• 営業資料への利用
• 別案件への転用

などを自由に認めるのではなく、契約書で利用目的を限定することが一般的です。

6. 評価結果に関する責任

鑑定評価は将来価格を保証するものではありません。

市場環境、

• 金利
• 景気変動
• 災害
• 都市計画変更

などによって価格は変動するため、契約書では評価額が将来も維持されることを保証しない旨を規定しておくことが重要です。

7. 秘密保持

鑑定評価では、

• 売買予定価格
• 財務情報
• 企業情報
• 相続情報
• 賃料情報

など機密情報を取り扱うことがあります。そのため秘密保持条項は非常に重要です。

8. 契約解除

途中で依頼が中止になる場合もあります。

その際、

• 着手後のキャンセル料
• 実施済み業務の精算
• 実費負担

などを契約書で定めておくと円滑に処理できます。

鑑定評価業務委託契約書を作成する際の注意点

• 対象不動産を具体的に特定する
• 評価目的を明確に記載する
• 価格時点を明記する
• 追加業務の料金を定める
• 成果物の利用範囲を限定する
• 評価額を保証する契約と誤解されない表現にする
• 秘密保持義務を十分に定める
• 中途解約時の精算方法を明記する

鑑定評価業務委託契約書に関するよくある質問

契約書は毎回作成する必要がありますか？

継続的な取引であっても、案件ごとに対象不動産や評価目的、納期、報酬が異なるため、基本契約と個別契約、又は案件ごとの契約書を作成することをおすすめします。

評価額に納得できない場合は修正を依頼できますか？

誤記や事実関係の誤りについては修正を依頼できる場合がありますが、鑑定評価額は専門的判断に基づくものであり、依頼者の希望のみを理由として変更を求められるものではありません。

成果物を第三者へ提出できますか？

金融機関や裁判所などへの提出を予定している場合は、その利用目的を契約時に明確にし、必要に応じて契約書へ記載しておくことが望まれます。

まとめ

鑑定評価業務委託契約書は、不動産鑑定士へ専門的な鑑定評価を依頼する際に、業務内容、報酬、納期、成果物の利用範囲、秘密保持、責任分担などを明確にするための重要な契約書です。不動産鑑定評価は売買、相続、担保評価、M&A、裁判など幅広い場面で利用されるため、契約内容を事前に整理しておくことで、双方の認識違いを防ぎ、円滑かつ適正な業務遂行につながります。また、評価結果は価格時点における専門家の意見であり、将来の価格や取引の成立を保証するものではないことを契約書で明確にしておくことも重要です。実務では、案件ごとの評価目的や対象不動産の特性に応じて契約内容を適切に調整し、必要に応じて弁護士や不動産鑑定士などの専門家へ確認したうえで利用することをおすすめします。