外壁清掃契約書

外壁清掃契約書とは？

外壁清掃契約書とは、ビル、マンション、商業施設、オフィスビルなどの建物について、外壁清掃を依頼する発注者と、清掃業務を請け負う清掃業者・ビルメンテナンス会社との間で締結する契約書です。外壁清掃では、建物の外壁に付着した汚れ、ほこり、排気ガスによる黒ずみ、カビ、コケなどを除去し、建物の美観や衛生環境を維持することを目的として作業が行われます。一般的な室内清掃とは異なり、外壁清掃では高所作業や高圧洗浄機の使用、洗剤・薬剤の取扱い、建物周辺の安全確保などが必要になる場合があります。そのため、契約書では清掃料金や作業日程だけでなく、安全管理、作業範囲、清掃品質、設備の保護、損害賠償などについても明確に定めることが重要です。外壁清掃契約書を作成する主な目的は、次のとおりです。

• 清掃対象となる建物や外壁の範囲を明確にすること
• 清掃方法や使用する洗剤・機材について合意すること
• 高所作業や第三者への安全対策を明確にすること
• 清掃料金や追加費用の発生条件を定めること
• 外壁材の損傷や清掃品質に関するトラブルを防止すること
• 天候不良による作業延期やキャンセル条件を整理すること
• 事故発生時の責任分担や損害賠償について定めること

外壁清掃契約書は、清掃業者と発注者の双方が安心して取引を進めるための重要な書類です。

外壁清掃契約書が必要となるケース

外壁清掃契約書は、建物の規模や清掃方法を問わず、清掃業務を外部の事業者へ依頼する際に活用できます。特に、次のようなケースでは契約条件を明確にしておくことが重要です。

1. オフィスビルの外壁清掃を委託する場合

ビル管理会社や建物所有者が、専門の清掃業者に外壁清掃を委託するケースです。オフィスビルでは、入居企業の営業活動や従業員の出入りに配慮しながら作業を進める必要があります。そのため、作業時間、立入禁止区域、騒音対策、清掃範囲などを契約書で定めます。

2. マンションの外壁清掃を実施する場合

マンション管理組合や管理会社が、共用部分の外壁清掃を専門業者へ依頼するケースです。マンションでは、居住者のプライバシーや生活環境への配慮が必要になります。特に、ベランダ付近の作業、窓の開閉制限、洗浄水の飛散防止、作業日程の事前通知などについて取り決めておくことが重要です。

3. 商業施設や店舗の外壁清掃を行う場合

ショッピングセンター、飲食店、ホテルなどの外壁清掃を実施するケースです。営業中に作業する場合は、来店客の安全確保や店舗営業への影響を考慮する必要があります。契約書では、作業時間、通行規制、養生範囲、清掃設備の設置場所などを定めます。

4. 高所作業を伴う外壁清掃を実施する場合

高層ビルや大型施設では、ゴンドラ、足場、ロープなどを使用して清掃することがあります。このような作業では、落下事故や工具・資材の落下などの危険があるため、安全管理に関する取り決めが特に重要です。

5. 定期的な外壁清掃を委託する場合

年1回、半年に1回など、継続的に外壁清掃を依頼するケースです。定期清掃では、契約期間、作業頻度、料金、契約更新、清掃品質の確認方法などを定めることで、継続的な管理がしやすくなります。

外壁清掃契約書に盛り込むべき主な条項

外壁清掃契約書では、清掃業務の内容だけでなく、作業環境や建物の状態に応じたリスクへの対応を定めることが重要です。
主な条項は次のとおりです。

これらの条項を整理することで、発注者と清掃業者の責任範囲を明確にし、作業中や作業完了後のトラブルを防止しやすくなります。

外壁清掃契約書の条項ごとの解説と実務ポイント

1. 委託業務及び清掃範囲に関する条項

外壁清掃契約書では、どの建物のどの部分を清掃するのかを具体的に定めることが重要です。外壁清掃には、タイル洗浄、ガラス清掃、金属パネル洗浄、高圧洗浄など、さまざまな作業があります。例えば、外壁全体の清掃を依頼したつもりでも、清掃業者の見積書には一部の外壁しか含まれていない場合、認識の違いによるトラブルが発生する可能性があります。そのため、契約書では次の事項を明確にします。

• 清掃対象となる建物の名称及び所在地
• 清掃する外壁の材質及び範囲
• 清掃面積や対象箇所の数量
• 使用する清掃方法
• 清掃対象に含まれない部分
• 追加作業が必要となった場合の対応

必要に応じて、建物の図面や写真を添付すると、作業範囲をより明確にできます。

2. 清掃方法及び使用資機材に関する条項

外壁の材質によって、適切な清掃方法は異なります。例えば、タイル、塗装面、金属パネル、石材などでは、使用できる洗剤や洗浄圧力が異なる場合があります。不適切な洗剤や高圧洗浄によって、塗膜の剥離、変色、表面の損傷などが生じる可能性もあります。そのため、契約書では使用する清掃方法や資機材について定めることが重要です。特に、特殊な薬剤や強い洗浄方法を使用する場合は、事前に発注者へ説明し、承諾を得る仕組みを設けることが望まれます。

3. 高所作業及び安全管理に関する条項

高所作業を伴う外壁清掃では、作業員の転落、工具の落下、第三者との接触などの事故を防止する必要があります。清掃業者は、労働安全衛生法その他の関係法令に従い、適切な安全対策を講じなければなりません。契約書では、次の事項を確認しておくことが重要です。

• 足場、ゴンドラ、ロープなどの使用方法
• 作業員に必要な資格や安全教育
• 墜落防止措置及び保護具の使用
• 作業区域への立入禁止措置
• 工具や資材の落下防止対策
• 強風や雷雨時の作業中止基準
• 事故発生時の報告及び対応方法

なお、契約書を締結するだけで法令上の安全管理義務が免除されるわけではありません。実際の作業方法に応じた安全計画や設備点検も必要です。

4. 清掃料金及び追加費用に関する条項

清掃料金については、基本料金だけでなく、足場やゴンドラの設置費用、資機材費、薬剤費、廃棄物処理費などを含むかどうかを明確にすることが重要です。また、外壁の汚れが想定以上にひどい場合や、追加の安全設備が必要になった場合には、追加費用が発生する可能性があります。そのため、追加作業を実施する前に、作業内容と料金を発注者へ提示し、承諾を得ることを定めておくと安心です。支払方法についても、銀行振込、現金払い、作業完了後払いなど、具体的な条件を記載します。

5. 外壁材の劣化及び既存損傷に関する条項

外壁清掃では、建物の経年劣化によって、清掃中に塗膜やタイルなどが剥離する場合があります。例えば、清掃前から外壁にひび割れや浮きが生じていた場合、洗浄によって損傷が顕在化する可能性があります。そのため、清掃業者は作業前に外壁の状態を確認し、既存の損傷箇所を記録しておくことが重要です。契約書では、既存の劣化による影響と、清掃業者の不適切な作業によって生じた損害を区別して定めます。ただし、既存の劣化があることを理由に、清掃業者の過失による損害まで一律に免責することは適切ではありません。

6. 清掃品質及び仕上がりに関する条項

外壁清掃では、すべての汚れを完全に除去できるとは限りません。長期間付着した汚れ、外壁材内部への変色、塗膜の劣化などは、通常の洗浄では改善できない場合があります。そのため、契約書では清掃の仕上がりについて、合理的な基準を定めることが重要です。具体的には、次の事項を確認します。

• 清掃によって除去する汚れの種類
• 清掃後に期待される仕上がり
• 除去できない汚れがある場合の取扱い
• 作業完了後の検査方法
• 清掃不備が確認された場合の再清掃
• 検査及び不備の通知期限

清掃前後の写真を記録しておくと、作業結果を客観的に確認しやすくなります。

7. 天候による延期及びキャンセルに関する条項

外壁清掃は屋外作業であるため、天候の影響を受けやすい業務です。特に、高所作業では強風や雷雨によって重大な事故につながる危険があります。そのため、契約書には、天候不良時の作業中止や延期について定めておくことが重要です。また、発注者の都合によるキャンセルでは、すでに手配した足場や機材、人員の費用が発生する場合があります。キャンセル料を設定する際は、キャンセル時期、準備費用、実際に発生する損害などを考慮し、合理的な内容とする必要があります。

8. 損害賠償及び保険に関する条項

外壁清掃では、建物の損傷だけでなく、洗浄水の飛散による車両の汚損、落下物による第三者への損害などが発生する可能性があります。そのため、事故が発生した場合の責任分担や損害賠償について定めることが重要です。清掃業者の過失によって損害が生じた場合には、法令や契約内容に基づいて賠償責任が発生することがあります。また、請負業者賠償責任保険などへの加入状況を確認しておくことも、リスク管理の一つです。ただし、保険に加入している場合でも、すべての事故が補償対象となるわけではないため、補償範囲や免責事項を確認する必要があります。

外壁清掃契約書を作成する際の注意点

外壁清掃契約書を作成する際には、一般的な清掃契約とは異なる外壁清掃特有のリスクを考慮する必要があります。特に、次の点に注意しましょう。

• 清掃範囲を具体的に記載する：外壁全体なのか、一部の壁面やガラス部分のみなのかを明確にし、必要に応じて図面や写真を添付します。
• 高所作業の安全対策を確認する：作業方法に応じて必要な資格、設備、墜落防止措置、立入禁止措置などを確認します。
• 外壁材の状態を事前に記録する：清掃前のひび割れ、塗膜の剥離、タイルの浮きなどを確認し、既存損傷と作業による損傷を区別できるようにします。
• 追加料金の発生条件を明確にする：汚れの程度や作業条件の変更によって追加費用が発生する場合は、事前承諾を必要とする仕組みを設けます。
• 清掃品質の基準を設定する：すべての汚れの除去を保証するのか、通常の洗浄で可能な範囲を対象とするのかを明確にします。
• 天候不良への対応を定める：強風、雷雨、降雪などによる作業中止や延期、代替日程、費用負担を取り決めます。
• 廃水や洗剤の処理方法を確認する：清掃に伴う排水や廃棄物について、関係法令や自治体の条例等に適合した処理を行います。
• 第三者への影響を考慮する：居住者、テナント、通行人、近隣住民への事前周知や安全確保について役割分担を定めます。
• 損害賠償の責任範囲を明確にする：建物や設備の損傷、第三者への損害について、事故原因や各当事者の責任に応じた取扱いを定めます。
• 契約書と見積書の内容を一致させる：清掃範囲、作業方法、料金、作業期間などについて、契約書と見積書・仕様書の内容に矛盾がないか確認します。

また、外壁清掃契約は、業務内容によって請負契約又は準委任契約としての性質を持つ場合があります。契約の名称だけでなく、実際の業務内容や当事者間の合意によって法的な取扱いが判断されるため、契約内容に応じた確認が必要です。

外壁清掃契約書を電子契約で締結するメリット

外壁清掃契約書は、紙の契約書だけでなく、電子契約によって締結することもできます。清掃業者やビルメンテナンス会社では、複数の建物や管理会社と取引することが多く、契約書の作成、送付、締結及び保管に手間がかかる場合があります。電子契約を活用することで、契約手続の効率化が期待できます。主なメリットは次のとおりです。

• 契約書を印刷・郵送する手間を削減できる
• 遠隔地の発注者とも契約手続を進めやすい
• 契約締結までの時間を短縮しやすい
• 契約書の保管や検索を効率化できる
• 契約書の紛失や管理漏れを防止しやすい
• 契約変更や追加作業の合意内容を記録しやすい

特に、定期的な外壁清掃を複数の建物で実施する場合、契約書を電子的に管理することで、契約期間や作業条件を確認しやすくなります。ただし、電子契約を利用する場合も、契約内容の明確化や当事者の意思確認は必要です。また、電子署名の方法、契約書の保存方法、電子帳簿保存法への対応などについても、実際の取引に応じて確認することが重要です。

外壁清掃契約書に関するよくある質問

Q1. 外壁清掃契約書は必ず作成する必要がありますか？

一般的な外壁清掃契約について、すべての場合に契約書の作成が法律上義務付けられているわけではありません。ただし、契約書がない場合、清掃範囲、料金、作業日程、事故発生時の責任などについて認識の違いが生じる可能性があります。特に、高所作業や高額な清掃業務では、書面又は電子契約によって合意内容を記録しておくことが望まれます。なお、取引内容や当事者の属性によっては、取引条件の明示等について別途法令上の義務が生じる場合があります。

Q2. 外壁清掃で汚れが完全に落ちなかった場合、再清掃を依頼できますか？

再清掃を依頼できるかどうかは、契約で定めた清掃内容や品質基準、実際の作業状況によって異なります。清掃業者が合意した作業を適切に実施していない場合には、再清掃などの是正を求められることがあります。一方、外壁材の変色や経年劣化など、通常の清掃では改善できない状態については、必ずしも清掃業者の責任とは限りません。

Q3. 雨や強風で外壁清掃が延期になった場合、追加料金は発生しますか？

追加料金の有無は、契約内容や延期の理由、実際に発生した費用などによって異なります。例えば、足場やゴンドラの使用期間が延長される場合、追加費用が発生する可能性があります。そのため、契約締結時に、天候による延期、予備日、追加費用の取扱いを定めておくことが重要です。

Q4. 外壁清掃中に建物が損傷した場合、誰が責任を負いますか？

清掃業者の不適切な作業や注意義務違反によって建物が損傷した場合、清掃業者が損害賠償責任を負うことがあります。一方、清掃前から存在していた劣化や損傷が原因である場合には、事故原因や各当事者の責任を確認する必要があります。トラブルを防ぐためには、清掃前の建物状態を写真などで記録しておくことが有効です。

Q5. 外壁清掃契約書は電子契約でも有効ですか？

外壁清掃契約書は、法令上特別な方式が要求される場合を除き、電子契約によって締結することが可能です。電子契約を利用する際は、契約当事者の意思確認、契約内容の保存、必要に応じた電子署名などを適切に行うことが重要です。

まとめ

外壁清掃契約書は、清掃業者やビルメンテナンス会社が、建物所有者、管理会社、マンション管理組合などから外壁清掃を受託する際に、業務内容や取引条件を明確にするための重要な契約書です。外壁清掃では、通常の室内清掃とは異なり、高所作業、外壁材の劣化、洗浄水の飛散、天候による作業延期、第三者への安全対策など、さまざまなリスクが伴います。そのため、契約書には清掃範囲や料金だけでなく、安全管理、清掃品質、追加作業、損害賠償、契約解除などについても適切に定める必要があります。また、見積書や作業仕様書、清掃前後の写真などを併用することで、契約内容や作業結果をより明確に記録できます。外壁清掃契約書のひな形を活用し、建物の規模や清掃方法、作業環境に合わせて必要な条項を調整することで、発注者と清掃業者の双方が安心して取引を進めやすくなります。